限购效应：通州商务型公寓陷入“冰点”

本报记者 祁三连 北京楼盘报道

“昨天成交了两套151平方米的公寓，都是个人没有购房资格，改用公司名义购房。”通州一家商务型公寓开发商告诉21世纪经济报道记者。

据亚豪君岳会统计，五一假期后的第一周5月2日-5月8日北京商品住宅不含保障房与自住房仅实现成交1875套，成交面积18.42万平方米，环比之前一周分别减少37%、42%，这一成交量也创造了近8周新低。

亚豪机构市场总监郭毅分析认为，今年前4个月北京商品住宅市场成交呈快速攀升趋势，其中通州尤其是通州商住产品成为推动成交上升的“急先锋”。不过这一趋势随着5月5日半夜通州商住限购“靴子”的落下，被强行终止，受此影响，近期项目入市积极性降低。郭毅预计5月北京住宅成交将难以为继，环比下滑趋势已明朗。

“尴尬”的开发商

5月5日晚间十点，北京市住房和城乡建设委员会、通州区人民政府联合发布《关于加强通州区商务型公寓和商业、办公项目销售管理的通知》以下简称《通知》。

其中明确，从当天起，在通州购买商务型公寓的家庭必须满足本市住宅限购条件。商业、办公项目销售对象也限定为企事业单位和社会组织。居民家庭购买的通州区商务型公寓，今后在核验购房资格时计入该家庭的住房套数。

《通知》实施一周以来，通州商住市场仅签约4套商务型公寓，2套办公立项的LOFT公寓。而在《通知》颁布前一周，通州区公寓的签约套数还高达878套，其中有385套商务型公寓。根据亚豪君岳会统计，2016年1-4月，北京商品住宅不含保障房与自住房共实现成交33676套，同比增长122%，其中通州区成交占比达31%，居各区之首，占整体市场成交量的比重同比上升16%。而进入4月，随着通州商住限购传言的散布，通州区域成交进入一个新高峰，市场成交占比高达44%。

但也出现一些值得“玩味”的现象。按照规定，此次限购并不包括通州区域的二手商住产品。

位于通州的东亚·尚品台湖属于这样的典型案例。相关资料显示，该项目属于商业办公立项的商住产品。在《通知》发布前，东亚印象台湖出现了单周3191套的成交量。限购后，该项目仅可以出售给公司。

21世纪经济报道记者以购房者的身份致电该项目售楼处。销售员称，目前购置新房必须以公司名义，并需按照规定支付全款。其建议记者可以按照成立公司的方式购买。

但当记者表示，“手里的资金无法全款支付，只能支付一半”，该销售员称，“可以帮忙踅摸早先已经购买的客户是否有人出售。”记者继续询问更为详细的信息时，其便不再透露，并表示如有兴趣需要来售楼处详谈。

通州项目“新北京中心”相关负责人分析，按照政策规定，如果开发商将新房在新政前转为二手房，便仍然可以执行“老政策”。比如，“二手商住楼”仍然对个人投资者不限购，并且首付只需50%。

该人士透露，通州早在去年年底就不再审批分割销售的写字楼。而此前，通州一些审批较早的写字楼仍然可以获批散售产品。

世界侨商中心就属于获批较早的项目。该项目销售员告诉21世纪经济报道记者，他们将于5月13日开盘写字楼产品。主力户型在88-168平方米，单价为35000元-38000元/平方米。不过，目前购买需要以公司名义。据该销售员了解，成立公司的成本约计在六七千元左右。

特殊的限购

上述通州项目负责人表示，通州限购政策具体分析可以理解为，以公寓立项的商务公寓可以是有北京购房资格的个人或公司购买，办公立项改成的商住公寓只能卖给公司。

郭毅表示，在通州，并非所有的公寓都是商务型公寓，只有在运河核心区此前出让的41宗F3用地中，才规划有少量此类产品。目前，通州共有5个商务型公寓项目在售，分别是保利大都汇、富力运河十号、光大新北京中心、世界侨商中心和绿地中央广场。

亚豪机构数据显示，商务型公寓面世10个月以来，共售出2586套，签约面积18.8万平方米，整体签约均价为33384元/平方米。而目前，商务型公寓的可售库存一共877套，只有满足最新限购要求才有资格购买。即京籍无房个人及家庭、已有1套住房的京籍家庭、连续缴纳5年社保或纳税的非京籍无房家庭这三类客群。

郭毅认为，商务型公寓虽然被限购，但却是为了腾挪出空间从而加速产业导入，而有了具备强大消费力的办公型客群，区域内的居住需求必然会随之升温，未来商务型公寓的销售并不难。

一个可供参考的数据是，通州商务型公寓限购前的整体签约均价是33384元/平方米，而限购后均价水平高达39645元/平方米。郭表示，价格未降反涨，足以印证开发商与购房者同样看好这个北京城市副中心、第二CBD。

一家仍然可以卖给个人的商务型公寓立项的开发商称，令其意外的是，限购后，反而出现有购房指标的客户来咨询。他表示，购房者的观念是，只有资源才限购。

世邦魏理仕华北区战略顾问部资深董事王淳表示，相对集中的产权，对商业地产的可持续发展，以及高端产业的集聚，具有至关重要的作用；单一产权的自持型策略，更是办公楼、零售等物业形态品质和资产价值的保证；而商用物业产权过于分散正是通州商业地产市场当前的重要短板之一。

王淳认为，“限购措施的出台，短期内有助于降低投资热度；尽管政府已加大对基础和配套设施的投入，但通州目前仍难以达到高端产业集聚的要求。考虑到限购政策在短期内可能降低开发商的开发意愿或推迟开发进度，政府还应采取措施给予正确的引导和扶持。”(编辑 骆轶琪)